巢湖碧桂园 :碧桂园：暴发户的低成本苦恼(转载)[已扎口]

碧桂园：暴发户的低成本苦恼

　　观点地产网

　　2007年，碧桂园一举夺得“中国首富”和“最大地主”的双料桂冠，风光无限巢湖碧桂园 。随之而来的“零地价”事件和违规拿地的质疑，却让碧桂园深陷“土地门”。碧桂园上市时曾多次宣称的低成本拿地策略此时仿佛成了摆脱不了的魔咒，困扰着这个目前国内市值最大的地产暴发户。

　　安徽又是零地价

　　12月11日，一名自称是“美好地产副总”的网友“唐良好”在其博客中发帖称，掌握了碧桂园与政府协议“零地价”拿地的证据巢湖碧桂园 。碧桂园继湖南长寿湖、张家界、内蒙古兴安盟之后又遭零地价质疑。

　　在这篇名为《碧桂园、和县政府、中介公司“零地价”秘密签订合同》的博文中写道，2007年6月6日，碧桂园集团下属子公司安徽和县华瑞置业有限公司、和县人民政府以及安徽某公司在安徽巢湖市和县石杨镇秘密协议，涉嫌零地价拿地10000多亩，取得土地价为每平米73元，其中和县政府还要返还中介(即安徽某公司)每平米45元，和县政府最终取得土地价为每平米28元巢湖碧桂园 。

　　另外，文中还提到，碧桂园租赁夹山水库(3000亩)的价格为20万/年，其中和县政府还要返还中介7万/年，和县政府最终取得租赁夹山水库13万/年；碧桂园租赁吐尔桥水库(1000亩)的价格为10万/年，其中和县政府还要返还中介7万/年，和县政府最终取得租赁吐尔桥水库3万/年巢湖碧桂园 。

　　一位知情人士透露，当时因为土地面积太大，肯定会引起政府部门的注意，于是就将这些土地分成十多个项目进行报批巢湖碧桂园 。这样甚至就可以不用上报国务院和省政府，和县政府跑跑就办了。而碧桂园拿下的土地，涉及的主要部分都是耕地，其中还有大面积林场、水浇地，和县石杨镇42个自然村6500户农民的“保命田”。

　　在巢湖市人民政府的相关文件中可以看到，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司和安徽和县华瑞置业有限公司同时注册，成为2007年巢湖市投资规模最大的两户外商投资企业巢湖碧桂园 。

　　文件提到，恒宙国际有限公司2007年初就开始对和县石杨镇如山湖度假村开发项目进行论证，5月初决定联合伊东发展有限公司分别投资设立两户外商投资企业并共同开发如山湖度假村巢湖碧桂园 。应投资者要求，和县工商局、巢湖市工商局、安徽省工商局“打破工作常规，当场受理、延长工作时间加班审查材料”，仅用了一天时间便核发了工商营业执照。

　　实际上，翻开碧桂园上市招股书，能够很清楚地看到，英属维尔京群岛的伊东发展有限公司和恒宙国际有限公司，均属于碧桂园为完成重组而在英属维京群岛(BVI)注册的离岸公司，其中伊东成立于2006年3月21日，恒宙则于2006年4月7日注册成立巢湖碧桂园 。

　　2007年7月12日，碧桂园公告：“本公司在巢湖风景区购入的两幅新地块，面积合计约达590，000平方米，总代价约为人民币1.42亿元巢湖碧桂园 。计划在此风景区发展楼面面积约为550，000平方米住宅小区。”

　　这是否为网友爆料中所说“分批”报审的土地之一，目前尚不得而知巢湖碧桂园 。

　　“祸事”不断

　　这已经不是坐拥5400万平方米土储的碧桂园第一次面对土地问题的质疑巢湖碧桂园 。

　　在10月25日至11月7日国土资源部“百日行动”的第二阶段中，百日行动领导小组分赴各地进行互检互查巢湖碧桂园 。而碧桂园在重庆长寿湖土地已经签订出让框架性协议的6300亩土地，由于涉嫌当地政府急于招商引资、并以20亿元相对低价转让，成为国土资源部的调查重点。

　　南方某报纸11月2日深入调查的《碧桂园河南、湖北三线城市囤地调查》，表明碧桂园在大规模拿地的过程中，有许多“拿不到台面上”的幕后细节巢湖碧桂园 。“碧桂园西进圈地3万亩风波”再将碧桂园推到了舆论前台。

　　11月15日《南方周末》一篇报道引起各界广泛关注巢湖碧桂园 。文章称记者已经拿到碧桂园与湖南张家界政府秘密签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》和《合作开发合同书》，并邀请国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健详细解读两份文件，矛头直指碧桂园“零地价”拿地。

　　随后，碧桂园和张家界政府相继发出澄清公告，否认张家界地块的“零地价”出让巢湖碧桂园 。

　　众说纷纭之中，《南方周末》再度调查，证实“秘密协议真实存在”，另一份补充协议也浮出水面巢湖碧桂园 。在该地块招拍挂之前已约定土地受让方，土地出让金除上交省政府及缴纳税费后的剩余部分，会以工程款形式返还。

　　事情远没有结束巢湖碧桂园 。12月初，有媒体再次抓住碧桂园的“把柄”。有报道称，碧桂园在内蒙古兴安盟科右前旗取得的2000亩土地并未走正当的招拍挂程序。不仅如此，另外2000亩当地政府也可能已经“内定”给碧桂园。

　　所有的质疑，都围绕着碧桂园引以为傲的庞大的土地储备巢湖碧桂园 。在招拍挂制度并不完善、地方政府招商引资的“冲动”和缺乏严格土地监管的驱使之下，并不止是碧桂园会触碰到政策红线。只能说，有关碧桂园土地的质疑，会让相关部门认识到土地制度的不完善性，并采取有效措施断绝“零地价”交易，保障为民谋福的土地不再成为少数人谋暴利的工具。

　　链接：《碧桂园、和县政府、中介公司“零地价”秘密签订合同》

　　一、巢湖市和县人民政府2006年6月12日与安徽某房地产开发有限公司(中介公司)签订土地出让合同

　　2006年6月12日安徽某房地产开发有限公司与和县政府签订《如山湖国际旅游度假会议中心项目》土地出让合同，①取得《国有土地使用权证》的经营性用地6000亩，每亩一次性综合净地价为3.5万元，(其中包括国有土地出让金、补偿金和***安置费及全部相关税费；②取得《集体土地使用权证》的集体土地采用以乡镇为单位统一征用或集体建设用地流转方式合法取得，其最终价格为：取得《集体土地使用权证》用地4000亩，每亩一次性综合净地价为2.5元，(其中包括征用、流转金、补偿金和***安置费及全部相关税费；③水库租赁价格：夹山关(如山湖)水库约3000亩13万元/年，吐儿桥水库约800亩3万元/年巢湖碧桂园 。鉴证方：巢湖市人民政并加盖政府章

　　二、安徽某房地产开发有限公司(中介公司)2006年12月5日与碧桂园集团签订土地出让合同

　　2006年12月5日安徽某房地产开发有限公司，非法将土地、林地倒卖给广州碧桂园集团并与广州碧桂园集团佛山市顺德区高品投资有限公司法定代表人：张炽标，签订《如山湖国际旅游度假会议中心》项目协议书，①取得《国有土地使用权证》的“开发用地6000亩”每亩一次性综合地价为肆万捌仟元，(其中包括：A、竞得者为获得该地块的《国有土地使用权证》之时及之前法定、规定或约定应由竞得者承担及支付的一切税(不含契税)、费，包括但不限于征地税费和规费、征地补偿、土地出让金、管理费、建设用地指标费用、基金、山林植被费、林业规费和交易服务费；B、该地块具备挂牌出让基本条件、规划条件、城市配套设施条件所需的费用；C、取消地块上村道的费用；D、地块上的高压线迁改费)；②取得以其为权利人的《集体土地使用权证》的集体土地4000亩，该用地采用以乡镇为单位统一征用或集体建设用地流转方式合法取得，其最终价格为：取得《集体土地使用权证》用地每亩一次性综合地价为叁万伍仟元；③水库租赁价格：夹山关(如山湖)水库约3000亩20万元/年，吐儿桥水库约800亩10万元/年；④范围内对村庄进行整体***、异地安置，各项用地分批交付巢湖碧桂园 。该地块上的所有附属物(房屋等)的补偿、***、安置费用由乙方或乙方指定公司负责按约定投入，甲方进行总包干承包(包费用、包完成期限)。总承包金为8000万元人民币(简称“补偿总包干款”)。

　　三、中介公司为掩盖以上非法转让土地合同巢湖碧桂园 ，打消碧桂园的顾虑，2007年6月6日让三方[甲方：安徽省和县人民政府；乙方：碧桂园集团(安徽和县华瑞置业有限公司)；丙方：安徽某建设工程有限公司(中介公司)]签订此合同

　　第二条该地块总面积为10000亩(以国土部门实测面积为准，不含租赁的水库和山林地)，其中办理《国有土地使用权证》的6000亩为可供房地产开发和经营的商住用地，办理《集体土地承包经营权证》的2500亩为旅游度假用地及基础设施用地，1500亩为体育休闲用地巢湖碧桂园 。乙方应对所竞得的土地进行开发建设且在2012年前开发完毕，但若非因竞得者原因不能办妥施工许可证的，则开发期限可相应顺延。

　　第十一条为取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续而应交纳给国家、省的规费和该地块的征地、***安置补偿费用(包括应为被安置人交纳的社会保险费)由乙方负责按约定投入，甲方进行总包干承包(包费用、包完成期限)巢湖碧桂园 。总承包金的计算方法为：办理《国有土地使用权证》的地块的承包费用A为每亩5.52万元乘以该部分土地面积，办理《集体土地承包经营权证》的地块的承包费用B为每亩4.22万元乘以该部分面积，总承包金等于承包费用A与承包费用B之和，即为50000万元(总承包金按实际办证土地的面积进行结算，即办理《国有土地使用权证》的地块以每亩5.52万元、办理《集体土地承包经营权证》的地块以每亩4.22万元为标准进行多退少补)。政府另将如山湖和吐儿桥水库租赁70年的经营管理权与该地块一起交由该地块的乙方经营管理，如山湖水库使用对价为每年20万元，吐儿桥水库使用对价为每年10万元，该费用每年元月31日前支付一次。

　　第二十三条若该地块出让成功且以出让起始价成交的，甲方应将所收取的土地出让价款全部用于返还乙方的所有投资款及丙方的收益巢湖碧桂园 。

　　若该地块出让成功且实际出让价款超过出让起始价的，则在出让起始价之内部分全额用于返还乙方的所有投资款和丙方的收益，超出出让起始价的部分按甲方占10%、乙方占90%的比例进行分成，用于支付乙方的投资收益及对该地块的基础设施建设费用巢湖碧桂园 。乙方的分成部分甲方应优先予以支付。

　　第二十四条该地块中的任何一期用地挂牌出让成功的，甲方收到每笔土地出让价款时，即应将在出让起始价以内部分按每亩1.8万元的标准支付给丙方，其余款项则支付给乙方，以作为返还丙方的收益及乙方的投资款巢湖碧桂园 。

　　第二十三条约定需分成的，则甲方应在收到竞得者所支付的出让价款后即应将乙方的分成款项优先支付给乙方巢湖碧桂园 。

　　第二十五条甲方应在竞得者支付土地出让价款后的10个工作日内将投资款及其他款项和丙方的收益分别支付给乙方和丙方，若甲方对某一方违约逾期支付的，每逾期一天甲方按应付而未付款金额的万分之五计付违约金给乙方或丙方巢湖碧桂园 。

　　第三十条丙方负责为该地块项目取得国家小球训练基地的批文，取得该批文的费用500万元人民币由乙方承担巢湖碧桂园 。在乙方支付该费用之日起的30个工作日内，丙方应将该批文提供给乙方，每逾期一天提供的，丙方应按该笔费用总额的万分之五向乙方支付违约金。向国家体育总局小球中心交付的小球训练中心批文每年的挂牌使用费50万元则由乙方按年缴交(共计10年)。丙方未能按上述约定提供国家小球训练基地批文的，甲方在收到地价款后可延期支付丙方的收益给丙方，直到其提供该批文为止。